Tillstånd till uthyrningen
Den som vill hyra ut en lägenhet i andra hand måste först och främst ha tillstånd till uthyrningen.
Information om hyreslagen
Vad är en andrahandsuthyrning?
Hyresavtal
Även en muntlig överenskommelse om att hyra en bostad är bindande.
Ansvar under hyrestiden
Det är uthyraren, förstahandshyresgästen eller bostadsrättshavaren – som har det yttersta ansvaret för bostaden under hyrestiden.
Regler för uppsägning & besittningsskydd
Regler för uppsägning för hyresrätt och bostadsrätt samt information om besittningsrätt.
Hyreslagen
Vad innebär en andrahandsuthyrning?
En andrahandsuthyrning innebär att den som har förstahandskontraktet till en hyreslägenhet hyr ut den till någon annan. Det kan också vara den privata ägaren till en bostad – en bostadsrätt, ägarlägenhet eller villa – som hyr ut sin bostad till en annan person. Det senare fallet är egentligen ingen andrahandsuthyrning rent juridiskt, men brukar ändå kallas för det i vardagligt tal.
Oavsett om du hyr ut, eller själv hyr, en bostad i andra hand är det viktigt att känna till de regler som gäller. Reglerna är lite olika beroende på om det är en bostadsrätt eller hyresrätt, bland annat skiljer sig uppsägningstider och bestämmelser om besittningsskydd.
Tillstånd till uthyrningen
Vad är det som gäller vid uthyrning?
Den som vill hyra ut en lägenhet i andra hand måste först och främst ha tillstånd till uthyrningen. Om det är en hyresrätt det gäller är det den egna hyresvärden som ska samtycka. Skulle hyresvärden neka finns alternativet att istället vända sig till hyresnämnden och söka tillstånd.
Gäller uthyrningen en bostadsrätt är det bostadsrättsföreningen som ska lämna sitt tillstånd. Även här finns möjligheter att söka tillstånd hos hyresnämnden om ansökan skulle avslås.
Lagliga skäl att få hyra ut kan till exempel vara sjukdom, arbete/studier på annan ort eller provsamboende.
Den som hyr ut en hyresrätt utan lov kan förlora sitt hyreskontrakt och en bostadsrättshavare kan få rätten till bostaden förverkad.
Gäller uthyrningen en villa är det ägaren själv som bestämmer.
Hyresavtal
Stor fördel med skriftligt avtal
Även en muntlig överenskommelse om att hyra en bostad är bindande. Men att upprätta ett skriftligt avtal är en stor fördel eftersom man då kan visa vad man kommit överens om när det gäller hyra, hyrestid och övriga villkor.
Ett hyresavtal måste skrivas med hyreslagstiftningen som utgångspunkt. Det finns två olika lagar som kan vara tillämpliga. Om det är en hyresrätt som hyrs ut i andra hand gäller hyreslagen (12 kap jordabalken). Om uthyraren istället äger bostaden som hyrs ut – en villa, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt – gäller lagen om uthyrning av egen bostad, privatuthyrningslagen.
Som namnet antyder gäller privatuthyrningslagen inte för uthyrningar som ingår i näringsverksamhet. Om en privatperson hyr ut två lägenheter gäller lagen bara för den första uthyrningen. Hyr man ut fler än två bostäder räknas det som näringsverksamhet och alla upplåtelser faller under hyreslagen.
Både hyreslagen och privatuthyrningslagen är, som man säger, tvingande till hyresgästens förmån. Det betyder att det är fritt för parterna att avtala sinsemellan, men det går inte att ge hyresgästen sämre villkor än dem som lagen ger. Om det som avtalats är ofördelaktigare för hyresgästen än lagen, kan hyresgästen alltid hävda att lagregeln ska gälla. Däremot kan parterna komma överens om avtalsvillkor som är mer förmånligt för hyresgästen.
Skälig hyra
Vad som anses vara skälig hyra beror på vilken typ av bostad det är
Vid uthyrning av en hyresrätt i andra hand får man i princip inte ta ut en högre hyra än den man själv betalar till hyresvärden. För en lägenhet som hyrs ut möblerad accepteras dock ett påslag med 10-15% för möblerna. Tillägg kan också göras för annat som ingår, till exempel hushållsel eller bredband, men bara med ett belopp som motsvarar de faktiska kostnaderna.
Hyresgästen kan ansöka till hyresnämnden och få en oskälig hyra sänkt. Nämnden kan också besluta att den överskjutande delen av hyran ska återbetalas retroaktivt i upp till 2 år.
Vid uthyrning av en bostadsrätt får uthyraren ta ut en hyra som är baserad på kostnaden för bostaden. Kostnaden består av två delar – kapitalkostnad och driftskostnad. Hyran som tas ut får inte vara påtagligt högre än uthyrarens kapitalkostnad och driftskostnad tillsammans.
Kapitalkostnaden är en schablon och beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. En räntenivå på 2 procentenheter över Riksbankens referensränta anses acceptabel. Avkastningsräntan är alltså en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Om uthyraren lånat pengar till bostaden eller inte har ingen betydelse.
Med driftskostnader menas sådana kostnader som uthyraren har för att kunna hyra ut bostaden i befintligt skick. Det kan vara avgift till bostadsrättsföreningen, kostnader för el och bredband eller för möbelslitage (om bostaden hyrs ut möblerad). Driftskostnaden beräknas inte schablonmässigt utan är kopplad till uthyrarens faktiska kostnader.
Hyrestid
Ansvar under hyrestiden
Det är uthyraren, förstahandshyresgästen eller bostadsrättshavaren – som har det yttersta ansvaret för bostaden under hyrestiden. Uthyraren ansvarar för att hyresgästen är skötsam och inte stör och att hyran betalas i rätt tid. Gentemot andrahandshyresgästen ansvarar uthyraren för att bostaden är fullt brukbar och alltså i beboeligt och acceptabelt skick under hela hyresperioden.
Hyresgästen är i sin tur är skyldig att vårda bostaden väl, alltså vara aktsam och se till att inga onödiga skador uppkommer. Normalt slitage, det vill säga skador som kan uppstå vid normal användning av bostaden, måste hyresvärden dock räkna med.
Om det uppstår en skada som inte kan anses som normalt slitage och som hyresgästen vållat genom vårdslöshet eller försummelse blir han eller hon ersättningsskyldig mot uthyraren. Det gäller också skador som orsakas av personer som ingår i hyresgästens hushåll eller inbjudna gäster. Det är uthyraren som ska bevisa att hyresgästen vållat skadorna och att de faller utanför vad som kan anses som normalt slitage.
Regler för uppsägning
Vilka regler gäller för hyresrätt?
Hyresrätt: Om en andrahandsuthyrning löper på bestämd tid, till exempel ett år, kan uthyraren inte säga upp avtalet i förtid, annat än om hyresgästen begått något avtalsbrott (för sådana uppsägningar gäller en särskild procedur och hjälp av expertis rekommenderas). Uthyraren är med andra ord bunden till hela den avtalade hyrestiden.
Hyresgästen har däremot alltid rätt att säga upp hyresavtalet och uppsägningstiden är i det här fallet 3 kalendermånader. Den här regeln är tvingande och gäller oavsett vad parterna kommit överens om (dock kan man avtala om en kortare uppsägningstid för hyresgästen).
Den gäller också oberoende av om hyresavtalet löper på bestämd tid eller tills vidare.
Ett tillsvidareavtal ska alltid sägas upp för att upphöra att gälla. I det fallet har båda parterna rätt att säga upp avtalet med 3 kalendermånaders uppsägningstid.
Ett hyresavtal som löper på bestämd tid kan i vissa fall omvandlas till ett tillsvidareavtal. Det gäller om avtalet inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning ska ske (vilket gäller alla avtal med hyrestid över 9 månader) och avtalet saknar bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning.
Regler för uppsägning
Vilka regler gäller för bostadsrätt/villa/ägarlägenhet?
Bostadsrätt/villa/ägarlägenhet: Om man hyr ut en bostadsrätt, en ägarlägenhet eller en villa är det vanligt att man skriver avtalet på en bestämd tid, till exempel ett år. Sådana tidsbestämda avtal upphör vid hyrestidens utgång utan att någon av parterna behöver säga upp det.
Både uthyraren och hyresgästen har också rätt att bryta avtalet i förtid. Den här rätten är ovillkorlig, det vill säga det krävs inga särskilda skäl för att säga upp avtalet.
Hyresgästen har rätt att säga upp avtalet med 1 kalendermånads uppsägningstid. Uppsägningstiden för uthyraren är längre, 3 kalendermånader.
Ett tillsvidareavtal avseende en bostadsrätt eller villa löper vidare till dess att det sägs upp av någon av parterna. Samma uppsägningstider gäller här, det vill säga 1 kalendermånad för hyresgästen och 3 kalendermånader för hyresvärden.
Allt detta följer privatuthyrningslagen.
Lägg märke till att privatuthyrningslagen bara gäller om ägaren till bostaden är en privatperson, annars gäller hyreslagen. Ett annat krav är att ägaren inte hyr ut någon annan bostad (se ovan under Hyresavtal).
Besittningsskydd
Det är möjligt att avtala bort ett besittningsskydd
En hyresgäst som har ett förstahandskontrakt till en lägenhet har normalt rätt att bo kvar även om hyresvärden säger upp avtalet. Det kallas besittningsskydd.
Besittningsskyddet kan avtalas bort. Ett krav är då att avståendet görs i en separat överenskommelse med hyresvärden, som i de flesta fall ska godkännas av hyresnämnden. I vissa fall gäller dock avståendet utan att det behöver godkännas av hyresnämnden.
Mer information om besittningsskydd finns hos Sveriges Domstolar
Vid andrahandsuthyrning av en hyresrätt är besittningsskyddet inte alls lika starkt som vid ett förstahandskontrakt. Andrahandshyresgästen får inte besittningsskydd förrän efter 2 år, och skyddet gäller dessutom bara mot förstahandshyresgästen, inte i förhållande till hyresvärden.
Den som hyr en bostadsrätt eller villa av ägaren får överhuvudtaget inget besittningsskydd, förutsatt att uthyrningen omfattas av privatuthyrningslagen.
